Znalecký posudek vs. tržní cena lesa: Proč se hodnoty liší

Když majitel lesa řeší jeho prodej, první krok bývá častokrát stejný – nechat si zpracovat znalecký posudek. Mnozí pak ale narazí na překvapení, že tržní nabídky jsou často nižší, než uvádí znalec.
Proč k tomu dochází? A je znalec vždy přesný?

V tomto článku vysvětlujeme hlavní rozdíly mezi znaleckou hodnotou a reálnou tržní cenou lesa.

Ne každý znalecký posudek je stejný

Znalecké posudky nejsou jednotná věda.
Každý znalec používá jiné koeficienty, jinou metodiku a často i vlastní pohled na věc. Není výjimkou, že dva posudky na stejný les se liší o desítky procent.

Důvod je jednoduchý, zásoba dřeva na papíře a zásoba dřeva a jeho kvalita v realitě nejsou vždy totožné.

Lesní pozemek není jako pole. Hodnota je zejména ve dřevě

Zásadní je jedna věc. Lesní pozemek bez dřeva má minimální hodnotu.

Skutečnou hodnotu tvoří dřevo.
Proto při tržním ocenění vycházíme z:

aktuální zásoby,
kvality dřeva,
věku a kondice porostu,
přístupnosti pro techniku,
komplikací v terénu,
reálné možnosti hospodaření.

Právě tyto faktory znalec ne vždy detailně zohlední.

Kraj lesa = větší riziko vad ve stromu

Typickým důvodem rozdílu mezi posudkem a realitou je poloha lesa.
Les u orné půdy má krajové stromy silně zavětvené. To je důležitý faktor, který není úplně na první pohled zřetelný. Stromy stojící přímo u pole mají vyšší sklon k vnitřním vadám a hnilobám.

Důvod je jednoduchý – kořeny nasávají vodu i živiny ze sousedního pole, kde se běžně používají hnojiva a chemické postřiky. Tyto látky sice strom nezabijí, ale dlouhodobě zhoršují jeho zdravotní stav a mohou se promítat do:

jádrové hniloby,
zbarvení dřeva,
dutin,
snížené pevnosti.

To jsou přesně ty věci, které znalec nemusí na první pohled vidět nebo přesně odhadnout, ale kupující je při ocenění zásoby okamžitě zohlední.

Bezlesí = prázdná plocha, která cenu nezvyšuje

Na některých lesních pozemcích se nacházejí plochy, kde žádný les neroste. Například:

místa pro skládkování,
prostory pod elektrovody,
okraje polí,
dlouhodobě neobnovené holiny.

Tyto části pozemku tvoří tzv. bezlesí.

Znalec může bezlesí zahrnout do celkové výměry pozemku, což na papíře zvýší výslednou hodnotu. Pro kupujícího je však tato plocha prakticky bez významu, protože zde nemůže být založen nový porost. Reálná cena lesa je totiž odvozena primárně od množství, kvality a dostupnosti dřeva. Nikoliv od výměry, kde se nic nepěstuje.

Přístup k lesu často rozhoduje

Znalecké posudky většinou počítají s „teoretickou“ přístupností.
Praxe je jiná:

není cesta,
je cesta, ale ne sjízdná technikou,
je potřeba jednat s družstvem o přejezdu přes pole,
pozemek je vklíněný mezi parcely třetí osoby.

To vše snižuje reálnou cenu, protože komplikuje hospodaření.

Znalec versus praxe: dva různé světy

Mnoho znalců je odborně velmi kvalitních. Ale řada z nich les nevlastní, tudíž nemohou posoudit různé faktory, které hospodaření v lese mohou komplikovat. Výsledkem je, že znalecký posudek často určí spíše teoretickou hodnotu.

Jak zjistit skutečnou tržní cenu lesa?

Nejspolehlivější způsob je vždy osobní prohlídka pozemku, během které se ověří:

reálná zásoba dřeva,
kvalita porostu,
přístupnost

Až kombinace těchto faktorů dává reálnou hodnotu lesa.

Závěr

Znalecký posudek je dobrý orientační dokument.
Ale skutečná tržní cena lesa se určuje podle dřeva, přístupu a reálných podmínek, ne podle tabulek.

Proto není neobvyklé, když se tržní nabídka od znaleckého posudku značně liší.

Chcete-li přesnou cenu svého lesa, vždy doporučujeme osobní prohlídku.